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悬崖边上的千亿巨头:谁会成为先倒下去的“倒霉蛋”?

2021-05-08
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在此番风雨中,哪些千亿房企将会遇到危机?

本文来自合作媒体:一点财经,作者:刘亚杰。猎云网经授权发布。

“公司完成千亿规模(合同销售额)之后,未来2-3年公司不再追求量,但量也不能少。”观摩后来的舆论场,才发现禹洲集团(01628.HK)董事长林龙安在2020年中期业绩会上这句话,人们只听到前半句话。

人们相信,在市场下行、监管施压、调控政策落地等外部环境的共同作用下,规模增长已经失去原动力;眼下首要任务是让业绩达到一定规模,从而不会因为行业风浪起落,自己被拍死到沙滩上。至于这个“一定规模”,企业间默认就是“破1000亿元”。

根据克而瑞的数据,2020年TOP50梯队中新增9家千亿房企,禹洲集团不过是其中一份子。这些房企成功登上千亿规模的“岸”,也就越过了“安全线”。

千磨万击还坚劲,任尔东南西北风。

从现有结果来看,“安全线”仍然奏效。按照人民法院公告数据,2020年房企破产数量超过470家,一切按照大家设想中的样子,该倒下的倒下了;同期,只有华夏幸福(600340.SH)一家千亿规模房企摇摇欲坠,其他基本安然无恙。

不过“安全线”就这么管用吗?综合各方面信息,不难发现无论规模大小,房企都在承受不同形式的压力,只是问题严重程度与企业承受能力不尽相同。别以为规模破千亿,过了“安全线”,外面就少了风吹雨打。

在此番风雨中,哪些千亿房企将会遇到危机?《一点财经》编辑部参考风险、健康、舆情与反转五大指数,在千亿规模房企中找到位于风暴眼的四家房企集中分析,尝试给出参考答案。

富力地产(02777.HK):元气大伤很无奈

风险指数:★★★★☆

健康指数:★★☆☆☆

舆情指数:★★★☆☆

反转指数:★★★☆☆

新冠疫情肆虐时,多数房企都在预警,对完成全年计划持审慎态度;不过看到最新年报后,结果普遍过得去。但很遗憾,富力地产属于少数房企。

在疫情的阴霾中,富力地产迎来了从物业到酒店,再到投资以及其他相关业务的全面下滑。合同销售额1387.9亿元,只完成全年业绩91.3%;“全球最大豪华酒店业主”的帽子仍戴在头顶,可是帽子越大亏得越多。

造成这些问题的根本原因,还是富力地产用过高的杠杆,撬动了自身无法承受的资产规模,最终不得不通过出售资产的形式,卸去肩头的短债压力。

年初,富力地产一口气兑付182亿元的债券本息,还是因为卖掉大湾区物流园、广州黄埔旧改股权,以及相关固定资产的结果。

为了应付压力,富力地产做出很大牺牲,断臂求生,可谓元气大伤。可是如此结果,还不是这些年的积累所得。回想当年从王健林手中六折接手77家酒店、23202间客房,最终拖累业绩;大举布局环京战略带,最终香河项目房价“膝斩”促销被地方约谈。

狼狈,甚是狼狈。都以为是捡到大便宜,现在看来小丑竟然是自己。即使如此,富力地产仍处在逆境中。结合2020年财报数据,其“三条红线”数据——剔除预收款后资产负债率76.7%、净负债率130%、现金短债比0.4,形势不容乐观。

好在这些已是陈年旧事。看过有些糟糕的年报,舆论圈已经有些见怪不怪;及时兑付短债,甚至还对其树立言而有信的债市形象颇为有利。未来一年内,富力地产需偿还的到期公司债券金额不到1亿元,形势逐渐好转。

口袋里,富力地产能用的武器已经不多,92%位于一二线城市的超过80个城市更新项目,是一张不错的王牌,能否翻身就看如何用这“两个王”的大牌,把一堆“3、4、5”的小牌全部带出去。这个反转不是没机会,只是概率不够高,而且短期内做不到。

禹洲集团:激进的代价难消化

风险指数:★★★★☆

健康指数:★★★☆☆

舆情指数:★★★★★

反转指数:★★☆☆☆

再回头看林龙安那句话:“不再追求量”,可是“量也不能少”,想要马儿跑,又不想喂草,听起来有些矛盾吧?这矛盾也怪不得别人。

“因为项目较优质,一二线城市推出土地少,楼房库存少,而流入人口大,市场需求仍巨大,料一二线城市楼价只升不降。”早在2017年,林龙安重仓长三角区域的计划已经展开。

有媒体统计,2016年禹洲集团获得14宗地块中,共有7总地块挂上了“地王”的招牌;到了2017年,拿下镇江句容与合肥瑶海地块,溢价率更是分别突破429.57%与383.33%——热门的地块就要有超高的价格陪衬,何况这些都是“金疙瘩”,怎么也不会砸在手里。

遗憾的是,林龙安只给出了一半的正确答案。给50分一点问题没有,不过这成绩不及格。

热门地块的确是“金疙瘩”,可是在一系列调控政策影响下,这些地块并没有带来与之相匹配的利润回报。更无奈的是,2019、2020年禹洲集团经营活动现金流量净额分别为-58.59亿元与-59.19亿元。正常运营不仅赚不来钱,还一直在亏钱,压力着实不小。

为避免伤口继续扩大,禹洲集团放慢了推进速度,存货周转从2018年的0.91次下降至2020年的0.29次。如此计算,禹洲集团认为其2310万平方米可供销售建筑面积还算充盈,土储也够未来3-4年开发。

当一家企业决定削足适履,在时代变革大潮来临通过减速的方式躲避风险时,反而会置身于更大的风险中。

因此一段时间内,媒体和评级机构一直关注禹洲集团业绩下滑:2020年营收104.1亿元,毛利润4.79亿元,归母净利润1.17亿元分别下滑55.2%、92.12%、97%;穆迪也将其企业家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”,高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”,展望从“稳定”调整为“负面”。

公开数据显示,禹洲集团销售均价为11711元/平方米,楼面价却达到11852元/平方米。在此背景下,卖的房越多,亏得越惨。无奈的是,由于2018年禹洲集团在上海和合肥等地仍在坚持高溢价扩张,预计2021年“消化不良”的问题还将存在。

融信中国(03301.HK):摊薄昔日“地王”风险中

风险指数:★★★★☆

健康指数:★★★★☆

舆情指数:★★★☆☆

反转指数:★★★☆☆

相比之下,融信中国的情况与禹洲集团类似。

被称为融信中国(03301.HK)董事局主席欧宗洪“成名作”的案例——经超过400轮的报价,最终以110.1亿元总价、139.3%溢价率、14.3万元楼面价,夺得上海静安中兴社区地块,成为全国新地王的时间点,正是在2016年。

算下来,现在正是消化高价项目的时候,碰到限价政策渐次落地执行,一路向上的轨迹很难延续长久。2020年实现营收483亿元,归母净利润24元,同比分别出现6.1%与23%的下滑,正是在承受此前“高杠杆+高周转”发展模式的后遗症。

当然,相比禹洲集团动辄业绩腰斩,降幅6.1%与23%还可以接受,况且相比起上半年两项数据同比分别下滑20.85%与50.63%,下半年融信中国的日子算是不错。配合“三条红线”已全部转绿的情况,其健康状况比较理想。

财报数据显示,2020年融信中国总土储面积2871万平方米,82%位于一二线高能级城市,长三角地区占比已经达到77%——大手笔投入带来压力的同时,一定程度上抵消了市场波动的风险,这也是客观实际。

何况相比起2016年的挥斥方遒,融信中国也在重新调整节奏。虽然在上海和杭州等地拿下的12个项目中,有8个项目成本高于20000元/平方米,让融信中国新增土地平均成本提升44.3%至9596元/平方米,不过相比2016年12963元/平方米的平均成本,融信中国已在亡羊补牢。

整体上,融信中国的情况还算稳定,外部舆论比较友善。

荣盛发展(002146.SZ):环京“钉子户”的执念

风险指数:★★★★☆

健康指数:★★★☆☆

舆情指数:★★☆☆☆

反转指数:★★☆☆☆

融信中国懂得变通,不代表其他企业同样如此,荣盛发展就比较偏执。

由于各方面优势均强于周边地区,环京地区形成了强大的发展向心力,而且距离首都核心区越近,向心力越大,最终形成了“价值虹吸效应”。因此论投资价值,环境地区的增值空间远小于想象空间。

即便如此,素有“河北王”之名的荣盛发展,依然对环京概念耿耿于怀,就是要做“钉子户”。

回顾2016-2017年环京楼市,各地调控政策纷纷出台,让整个市场失去继续增长的源动力。燕郊、涿州、“北三县”等地平均价从4万元峰值,跌至2万元甚至更低的楼盘比比皆是,荣盛发展的“根据地”廊坊地区的下调幅度达到46.9%。

房企有条件的重仓北京,资产抗风险能力毋庸置疑;没有条件的调整方向,大湾区、长三角、大西南都是不错的选择,可是荣盛发展偏不。

公开数据显示,2020年荣盛发展新增土地储备建筑面积 714.6 万平方米,同比减少27%;全国 29 座城市获得 65 宗地块中,河北省占34宗,集中分布在廊坊、石家庄和唐山等城市。在华夏幸福遇到流动性危机后,荣盛发展“河北王”的地位越发无人能撼动。

将风险的“鸡蛋”集中放在某一个片区的“篮子”里,如此选择总让人捏着把汗。即使曾经执着于坚守河南的胡葆森,也带领着建业地产(00832.HK)转向“大中原战略”,以郑州为中心、500公里为半径重新规划业务版图,可是荣盛发展始终如一。

好在荣盛发展还算健康。虽然75亿元的净利润下降17.75%,但715.11亿元的营收与2019年基本持平,还不用担心业绩萎缩,仅以剔除预收款后资产负债率73.78%,踩中“三条红线”中的一条,并未引发舆论过多关注。

可是要想向前再进一步,荣盛发展也只能寄望于自己能赢下这场豪赌。

结语

聚焦于这四家房企的表现,不难发现一些现象。虽然不同房企背负着不同的压力——元气不足、业绩下滑、潜力下降等问题已经成为新阶段,所有房企必须面对的新形势,但综合这些问题的严重程度与房企的健康水平,短时间内这些问题还不足以构成千亿房企沦陷的原因。短时间的苦难,谁都扛得住,千亿“安全线”仍然奏效。

只是有一点需要强调:房企现在的苦难,都是在还过去疯狂扩张的债。为了实现快速发展,这四家企业都曾经通过“高杠杆+高周转”的方式摧城拔寨;如今市场环境发生了翻天覆地的改变,势必要改变过去的经营逻辑,建立全新的增长曲线。

当然,建立这条全新的增长曲线很难,显然要比“高杠杆+高周转”模式更难。

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