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李未
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许家印深夜开大会,恒大突然“全国七折卖楼”,传递什么信号?

2020-09-09
转载 上市公司
按照最新监管要求,有3家排名前10的房企全部触及“三条红线”,意味着有息负债不能再增长,其中就包括恒大。

本文来自合作媒体:全天候见闻(ID:jianwen724),作者:见闻君。猎云网经授权发布。

在年初的75折购房引发轰动之后,9月6日晚间,在突然召集的一场内部会议中,恒大集团董事局主席许家印宣布了价格战2.0版。

最新一轮活动核心为“7折卖楼”,主要内容包括:

1,恒大全国楼盘全线七折,至少覆盖全国600个楼盘;

2,9月与10月,恒大的单月销售额目标均为1000亿元;

3,恒大总部与地区公司部门负责人以上领导,公开优惠基础上,拥有额外96折的签批权限;

4,以上政策有效期为9月7日——10月8日;

5,2000元抵扣2万元房款的优惠政策,继续执行;

6,根据每栋楼栋的去化率给予额外折扣,最高再享88折;

7,全国所有楼盘每天推出10套特价房源,额外97折;

8,新购房客户,免收三年物业管理费;

9,未来30天,恒大加推至少40个纯新盘入市;

01、年初75折购房引发轰动

今年年初,恒大也曾推出过打折卖楼活动。

根据恒大当时的文件,从2月18日起购房者可享恒大楼盘75折优惠,而且除享有特大优惠外,针对楼盘去化率以及不同的支付方式,购房者还享有不同额度折扣,相当于“折上折”。

购房者自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日,享有最低价购房权益,如购买楼盘价格下调,可获补差价,同时也可享有无理由退房权益,两大兜底政策彻底打消“怕买贵、怕买错”的后顾之忧。

此外,针对客户自购、推荐他人购买、第三方购买、未成功购买、推荐新客户等不同情况,恒大当时还给予不同的奖励。

在那之前,2月16日,恒大集团通过网络视频举行了“网上销售新闻发布会”。会上详细介绍了恒大“网上购房”3天以来的销售情况:客户认购房屋47540套,总价值约580亿元,认购最多的一个楼盘达到870套。

此外,作为恒大网上营销的最主要平台,恒房通当时三天新增用户300多万人,累计用户超1000万人,其中恒大员工14万人、恒大老业主147万人,其它83%都是各行各业社会兼职销售员,以及房产专业中介人员。

02、背后是“三条红线”

2020年8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,明确了收紧地产开发商融资的“三条红线”,意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。

“三条红线”具体是指:(1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;(2)净负债率大于100%;(3)现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值:每降低一档,上限增加5%,即:若三道红线全部触及,则房企的有息负债就不能再增加;若触及两条,则有息负债规模增速不得超过5%;触及 一条,则增速不得超过10%;一条未中,则增速过不得超过 15%。

三项指标划定房企分档,体现了鼓励房企回归经营、 避免激进扩张的监管思路。在三项指标的约束下,房企若想维持融资端的扩张速度,则需要同步提高销售及回款的速度,保证经营性现金流充沛,而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。

据华创证券统计,以2019年报数据为基础, 在30强房企中,“三条红线”均触及的房企共有9家;满足2个条件的有5家;满足1个条件的11家;3 项均未触及的共5家。

有3家排名前10的房企触及了三条红线,意味着有息负债不能再增长,它们是恒大、融创、绿地;其余7家则未触及或触及1条红线,有息负债增速须控制在10%或15%以内。

华创证券认为,有息负债的下降要依靠房企自身现金流的改善,才能使得偿债规模超过新增规模。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言,短期内债务化解的难度比较高,因此现阶段,房企对债务可能更偏向于存量管理。

在恒大最新价格战2.0版推出后,有评论认为,在外部融资受限之际,对于恒大来说,对内寻找新动力、大力追求以客户高回款为核心策略的增长路径,就是一种高回款模式。

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