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西城“多校划片”靴子落地,学区房市场又双叒叕“凉了”?

2020-05-14
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政策之后,反而催生了一波购房热。

猎云网注:“学区房凉了”可能真的只是大多数人的幻觉。文章来源:投中教育,作者:李彩凤。

围绕学区房降温的声音从未间断,近日,新一轮话题高潮再被掀起。

前不久,北京市西城区教委发布新规,宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。 根据新规,新购房者的子女入学不再对应登记入学划片学校,而是以多校划片的方式在学区或相邻学区内入学。同时,一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。

自此,北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域也加入“大部队”。

当多校划片成为幼升小、小升初的主流,意味着靠购买学区房上名校已经不是定数。对于学区房“会凉”的舆论也再次升温。

新政影响几何

“多校划片”在北京并不是一个陌生词,它是一项与义务教育阶段就近入学政策相配套的措施。

近几年,由于学区房长期高烧不退,为了解决教育资源分配问题,弱化房产与名校间的对应关系,教育部门便提出了2.0版本的划片入学政策“多校划片”——一个小区对应多所学校。与之相对应的是单校划片,即一个小区对应一所学校。

截至今年,包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区的城六区均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片,而是通过多校划片方式入学。

东城区、海淀区和石景山区明确,在规定日期之后购置房屋的家庭申请入学实行多校划片。而朝阳区和丰台区宣布,报名人数超出学校招生人数后,剩余学生将采取随机派位的方式确定入学学校。

在新政出台之前,西城区的主要入学方式为幼升小“单校划片”,小升初“多校划片”,并且没有六年一学位的限制。所以,今年西城区的入学规则最大的变化是幼升小由单校划片变为多校划片。

那么,这样的变动将会给西城区带来什么影响呢?

众所周知,在北京市的教育资源中,优质教育资源集中于东城区、西城区和海淀区,俗称“东西海”。据统计,在2019年,北大、清华在京录取人数中,光海淀区、西城区和东城区就占比高达89.2%。如果按照一本上线率看,去除“东西海”三区,其他区的一本上线率甚至低于隔壁的河北省。

而雄踞三环内的西城区,更是全北京优质教育资源最集中的地方。目前,西城共计有11个学区,包括德胜学区、什刹海学区、西长安街学区、大栅栏椿树天桥学区、新街口学区、金融街学区、陶然亭白纸坊学区、展览路学区、月坛学区、广安门内牛街学区和广安门外学区。几乎每一个学区,都有优质的学校。西城区“四金刚”北京四中、北京八中、北京师范大学附属实验中学、北京师范大学第二附属中学的实力更是不必多言。也因此,西城区的一些知名学区房每平米均价都在17万元-20万元之间。

即便这样的天价,在诱人的升学成绩之下,那些望子成龙的家长们也会不惜一切代价。因为在“单校划片”的情况下,一间学区房就是一张名校的入场券。这也便不难理解前几年北京这些区域不断曝出“半地下室学区房卖出1050万”、“11平方过道学区房挂牌150万”等新闻。

而多校划片则意味着,靠购买学区房上牛校不再十拿九稳,有人“中奖”,也有人“采坑”,终局或是几家欢乐几家愁。

对于家长该如何选择学区房,北京一位不愿透露姓名的房产专家认为,学区房最重要的功能是托底,多校以后上哪个小学就变得不确定,这时候房子所对应的学区下限就比上限更重要了。所以选房尽量选均衡的片区。

学区房真的凉了吗

西城区学区房的价值面临重估,不少人猜测它真的“凉了”,但事实并非如此。政策之后,反而催生了一波购房热。

据《中国证券报》报道,西城区宣布多校划片后,很多家长急于赶在新政实施前购买学区房,不少房主着急出手、挂网出售。20万一平米的老破小学区房甚至出现“秒光”的情况。与疫情期间连续好几个月的萎靡形势形成鲜明对比。

贝壳研究院发布的数据更能直观的反映变化的真实面貌。数据显示,五一假期北京学区房交易大幅放量,北京全市二手房日成交量在900套左右,同比大幅增长。西城区成交套均面积61平,套均价格749万,每平米均价超过12万,交易量同比和环比增长均超过100%,其中金融街和德胜片区成为热门。

究其原因,除了线下带看恢复、需求延迟释放外,另一个重要因素就是西城区新政出台后,众多买房家长急着抢搭“末班车”。因为要想赶在7月31日政策落地前抓住最后一波锁定名额的机会,已经没有考虑的时间。而卖方市场,也已意识到房屋即将贬值,想赶忙第一时间降价出售。因此,5-7月正是一个供需两旺的时间点。

“我们在卖房的时候也会重点跟客户强调只要在7月31日前完成购房及落户,就可以入学划片学校,不受多校划片政策影响,否则不确定性就大了,这样家长们做决定的速度会明显快很多。”某地产中介表示。

不过,学区房房价长远上可能不会受太大影响。一方面,“六年一学位”下,学区房的整体供给会被限制。另一方面,从多校划片进入实行期的城区表现也可以得出一些预判。

在多校划片改革中,东城区改革的步子更为急切。在2018年义务教育入学政策中,东城区就明确提出,入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自2018年起,将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。2019年上半年,相关细则出台。

“东城区的学区房,有涨有跌,但以涨为主,比如史家胡同片区。”国金证券教育行业首席分析师吴劲草对投中教育表示。

无独有偶,从海淀学区改革房价走势来看,价格最高的中关村一小、三小对应的学区房也仅仅只是小幅波动。

吴劲草认为,“1911海淀多校划片”这个政策并没有真正产生海淀区“大区随机派位”的效果,只是加强了对买房时效性的权重,海淀学区房的属性,购买时间,依然直接影响着顺位,有着非常重要的意义。因此学区房依然具有着重要的锁定意义,而并非像之前市场猜测的那样“随机了,学区房没用了”。

“大家喜欢看房地产凉了这种主题,过去十几年一直如此,就跟喜欢看武侠小说一样,虽然事情不一定是真的,但大家喜欢看,这可能只是很多人的期待。”吴劲草如是说。

是的,“学区房凉了”的话题热了不是一年两年,但大家还是乐此不疲,这或许是因为无数普通家庭为此背负了太多的经济负担,更有无数家庭甚至不敢奢求那些少数的优质教育资源,“学区房凉了”可能真的只是大多数人的幻觉。

一套房锁定一个学区的时代或许会结束,教育资源高地的壁垒或许会被一点点打破,可只要还有重点校、普通校之分,那些天价的学区房也就很难真的“凉了”。

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