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杨昊东
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2016房地产行业总裁峰会召开,500总裁齐聚上海探讨房企战略布局新方向

2016-11-26
创业故事
未来房地产应该走向何方,成为各个房企必须谨慎应对的命题。

【猎云网(微信:ilieyun)上海】11月26日报道(文/杨昊东)

11月25日,由明源地产研究院和中城联盟联合主办的2016年房地产行业总裁峰会在上海召开。全国超过500名各大房企的董事长、总裁到场,共同总结2016年转型升级的得失、共同探讨新形式下的行业走势和应对之策, 共同畅想2017年房企战略布局的方向与路径。猎云网(微信:ilieyun)作为媒体支持参与了本次峰会。

对于整个地产行业而言,今年是相当复杂的一年,年初都被笼罩在“去库存”的阴霾之下,年中我们又看到了批量“地王”大戏不断上演,年尾又开始出台楼市调控政策。金融大鳄不断在地产行业中游走,央企、国企在不断上演“并购”大戏,民企却在“拿地”中煎熬,未来房地产应该走向何方,成为各个房企必须谨慎应对的命题。

本次峰会一共邀请了十位重量级嘉宾来分享。他们是地产行业的领军人物、意见领袖、实战专家、专业智囊,他们分享自己对这个行业的独到的见解和智慧,帮助同行们在2017年战略布局上的新答案。

这些大伽们一整天的分享,将帮助我们在局势不明朗的下半场作出更好的判断。“多产业融合、新地产升级、泛地产转型”将是2017年各大房企的战略主题,我们也非常期待在这三个方向涌现出更多优秀的企业。

以下是部分嘉宾演讲内容的整理:

陈劲松
中城联盟现任轮值主席、世联行董事长

房地产的下半场和新机会

陈劲松_meitu_23

陈劲松认为,本轮调控跟以往是完全不一样的,其力度和结果,全行业有可能估计不足。“地方土地财政、预售制度、量的增长、开发红利,这些现象在下半场再难以维系。而只有深刻理解:资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足这四个市场背景,才能理解行业从何而来,要往何而去。”

“以资本为例,之前是资本稀缺时代,开发商没钱,靠预售;政府没钱,靠卖地;老百姓没钱,靠按揭。但现在是资产荒时代,逻辑完全不一样,因此规则肯定要变。”而只有理解了量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量这些关键点的变化才能抓住市场的契机和创新的本质。

陈劲松认为,都市圈改变了人们平常所认为的价值规律。“以大都市圈化为例,马拉喀什和卡萨布兰卡摩洛哥的房价相当于人民币12000左右,但其发展程度最多只能算中国80年代的城市。但就因为他们是非洲的核心城市。”

而未来则需要在轨道交通价值规律下叠加产业聚集价值规律。“以户田为例,作为东京都市圈的重要轨道线节点,但其房价却是全日本房价最低的地方,从这一点发现我们常说的轨道交通规律并不适用。但进一步分析,由于户田那里没有任何产业聚集,城市没有活动。”未来的所有创新都将跟随着核心都市,核心都市将成为一个大容器,但同一城市的房价或者资产也将出现极度的分化局面。以纽约曼哈顿为例,华尔街的高大上和中国城的脏乱差并存,彼此的资产价值也完全不一样,这就是容器规律,什么都能包容。

陈劲松相信,在2019年之前,预售制度会发生变化,从香港模式过渡到欧美模式。“时间将改变着我们的空间,由于未来的生活方式发生巨变,将导致户型也发生巨大。”

陈俊
一德集团董事长

住的颠覆式创新

陈俊_meitu_24

陈俊认为,中国这次转变,看起来像消费升级,但感觉不是这么回事,而是思维、兴趣的转变。“大家开始不穿名牌,改穿运动服,这是什么消费升级?”

只有在持续性技术中,领先企业无人能敌,在颠覆式创新时,新进企业胜算较大。“互联网解决一个‘更’的问题,更快捷、更便利、更便宜、更好玩。共享经济有个前提,就是两边供给和需求都不满足,不知怎么匹配最佳的时候就有机会,才有未来。”

陈俊认为,B端标准化和C端个性化是主要矛盾,“苹果通过硬件标准化和软件个性化解决了标准化和个性化的矛盾。”而互联网通过信息对称消灭不合理利润,通过信用对称消灭不合理成本,通过共享经济消灭合理成本。

林中
旭辉集团董事长

新形势下房企的战略选择及布局

林中_meitu_29

林中认为,未来5年房地产行业还处于高位平台期,是规模增长战略机遇期。“中国房地产行业从粗放发展期到能力提升期,‘三外’(外来、外资、外行)将加速退出。而畅销溢价,快速精准,一次做对,是旭辉的基本要求。

同时,快速城市化为一二线及核心都市圈城市带来巨大发展机会。“城市会进一步分化。如果做个比喻,未来的上海越来越像纽约、深圳越来越像硅谷、北京是纽约+硅谷+华盛顿。没有产业导入、没有人口外溢的城市,将没有未来。”

而房企将进入资本时代。“我相信在未来五年内,将没有未上市的房企。未来的中小房企,很难获得金融资本的支持。”

其次,运作模式将发生变化,以往房企强调的快周转模式将变为慢周转,高溢价的模式。“一线城市会走向香港化。由于未来几年货币宽松、低利率是趋势,因此房产资产势必将保持在高位,逐渐向香港看齐。”

林中还建议大家关注宏观政策变化对行业中长期的影响,特别是土地、财税、城镇化、人口、货币以及利润信贷政策的变化。建议中小企业关注以下战略机会:关注存量市场;除了开发环节,关注投资、运营、服务环节;城市分化、细分市场以及客户需求变化的机会。

高宇
明源云创始人演讲

让地产生态链更智慧

高宇_meitu_26

高宇认为,地产已不仅仅局限于开发业务,未来是一个生态链的概念。“如果从这个视角出发,我们发现问题还是很多的,如信息高度不透明、产业链整体效率很低、交易成本很高、劣币淘汰良币的现象比较普遍、用户居住体验不佳、服务水平不高等等。”

时代变化之快,导致5年后的世界也是今天无法想象的。“用户群体会发生变化,开发商将进行转型与跨界,互联网正成为新一代的基础设施,同时软件产业将急剧变革。”

高宇表示,互联网创新第一变将是“连接之变”。“能否实现案场环节的场内场外直连?能否实现验房环节的前台后台直连?能否实现采购环节的企业内外直连?将是互联网创新的重点。”

互联网创新的第二变将是“效率之变”。“能否在公司决策、供应链管理等环节真正提升效率将是关键。”

互联网创新第三变则是“体验之变”。“它决定了能否在购房、收楼、居住等环节真正帮助终端客户改善体验。”

接下来,明源的转型方向将会以开发商为核心目标。“除了传统的面向企业员工推出的地产ERP之外,面向供应商,明源会推出云采购进行供应链创新。”而针对购房者,明源会推出云客进行案场创新。而面向业主,则会推出云服务进行工地质量及社区服务创新。

目前,明源在转型中,已为超过1600家房企、70000家供应商,撮合超过2000亿采购额。在工地创新领域,在超过1500个工地,沉淀超过150万条质量数据。在案场创新领域,为超过1000家房企,5000个项目,服务超过300万平台用户。在社区创新领域,覆盖了超过3000个项目,500家房企以及200万社区用户。未来,明源将保持与世界技术潮流同步,并与国内的领先企业合作。

郭骏弦
腾讯社交与效果广告部副总经理演讲

腾讯社交广告——品牌与人的最好连接

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郭骏弦认为,成功的营销是“从心到脑的打动”。“在挖掘客户环节,通过专属标签与人群扩展能力,实现精准人群的挖掘。”

而挖掘精准人群的三种大数据智能算法:一是行业标签挖掘,根据消费能力、已住社区价位、商业兴趣、家庭情况等识别客户消费能力和需求;二是相似度放大,找到买房身边可以影响到或者被影响的人;三是关系链放大,完备的数据生态链,深度挖掘种子客户圈层。

李军
绿城管理集团总经理

绿城管理代建4.0——在开放融合中共赢

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李军认为影响地产行业的三个核心要素是货币政策、人口流动和社会结构。“在国际上,成熟的房地产市场,开发只占很小的市场份额,而金融和运营则是占据更大的市场份额,这也是未来的行业变革趋势。”

而木桶理论在李军看来也是骗人的,“所有企业做好自己的长板就可以,未来行业发展趋势之平台化及定制化。开发商的总包生产模式将逐渐被平台模式所取代,形成平台公司+各价值链环节专业公司的格局。通过平台模式,可实现个性化、甚至定制化产品的供应,并彻底颠覆行业的业务模式与效益。”

同时,未来行业发展趋势是跨界化。“未来的房企将更多立足于自身核心能力,充分整合产业链资源,跨界新价值的创造将成为常态。”

陈小平
中南置地总裁

地产新时代下的中南置地产品新主张

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陈小平认为,全国20%的房产市场还是有机会的,80%的市场可能不适合做了。“多数市场存在问题,少数市场火爆,房地产行业已逐步变成大多数优质、精英房企在部分中高端市场的博弈。”其中,20%房企保持活跃,80%房企保持休克状态。TOP100企业市场占有率从39%上升到47%,百强门槛越来越高。

“房地产就这么几十家在折腾,把地王折腾出来了。地王不断涌现、房价节节攀升、热点城市一房难求。”量价齐涨、供不应求的现象掩盖了市场竞争的本质,只有在退潮的时候才知道谁没有穿泳裤。

陈小平觉得,对房地产而言,高附加价值主要集中在产品研发与品牌和服务两端,而产品更是整个价值链的源头,如果没有好的产品,品牌和服务也只能是无源之水,故此,房地产企业必须要将目光集中在自身的产品上,在产品上做文章。

刘洋
YOU+国际青年社区 创始人及董事长

社群式公寓如何激活存量时代

you+刘洋

“每年的大学生有将近700万-900万,都过着异地漂泊的生活,都曾遭遇过不合理的中介和“部分不良的二房东”,而这些漂泊者的真正需求,则成为YOU+率先发现的市场机会。”刘洋认为,以往房地产的核心要素除了地理位置,还是地理位置。“成熟的地理位置+合理的房屋结构+优质的人气聚集。”

而如今,行业在过去20年发展中,土地增值以及货币超发所带来的红利已逐步消失,而优秀产品与优质内容则成为未来20年的核心竞争力。“余杭区的项目经历,让YOU+发现原来优秀产品可以取代地理位置,成为房产的第一要素。”

刘洋表示,YOU+与存量地产对接的几个关注点,“1、区位要求,一线城市、CBD核心、交通便利;2、成本支出,租金、改造、运营成本;3、合作模式,品牌输出,合作共营、社区直营。”

同时,刘洋认为,与YOU+合作,能提升资产价值和客群粘度,实现品牌叠加同时实现持有型地产存量变现,以及实现在保有资产前提下的可持续现金流。

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